江蘇發(fā)布18項措施聚焦“六個方面”破解城市更新難題
江蘇發(fā)布18項措施向社會征求意見
聚焦“六個方面”破解城市更新難題
為積極探索破解難題，高質(zhì)量推動江蘇城市更新行動實踐，省住房和城鄉(xiāng)建設廳會同省自然資源廳并商省有關部門研究起草的《關于支持城市更新行動的若干政策措施(征求意見稿)》，近日公開向社會征求意見。
《征求意見稿》從優(yōu)化規(guī)劃編制實施管理、創(chuàng)新土地供應使用方式、提升產(chǎn)權登記辦理服務水平、完善施工圖審查管理體系、加強消防設計審查驗收銜接、加大財稅金融支持和組織推進力度6個方面，提出18項政策措施。
《征求意見稿》提出，深化規(guī)劃編制內(nèi)容，科學設置規(guī)劃指標，提高規(guī)劃實施效率。城市更新地區(qū)中對現(xiàn)狀建筑密度較高等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的區(qū)域，在征得利害關系人同意的前提下，按照“優(yōu)化不惡化”原則，在詳細規(guī)劃中對建筑高度、日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規(guī)劃指標進行適應性優(yōu)化完善。對于城市更新地區(qū)增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規(guī)劃容積率。各地要推動建立詳細規(guī)劃動態(tài)更新機制，探索并聯(lián)審批，縮短規(guī)劃許可辦理時長。
《征求意見稿》提出，支持各地依法依規(guī)運用劃撥、出讓、租賃等多種方式，保障城市更新項目用地。鼓勵原土地使用權人依法以轉(zhuǎn)讓、經(jīng)分割審批后部分轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權等方式盤活利用。
規(guī)范引導土地用途轉(zhuǎn)換，《征求意見稿》明確，結合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展需要，支持不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，鼓勵各地探索制定存量建設用地用途轉(zhuǎn)換負面清單，依據(jù)詳細規(guī)劃、規(guī)劃條件和供地政策進行混合復合更新，依法依規(guī)辦理供地手續(xù)。對經(jīng)地方人民政府審定的城市更新項目，因土地用途轉(zhuǎn)換需補繳土地出讓金的可以按規(guī)定分期繳納。更新后的混合用途宗地出讓時，屬于不同用途不動產(chǎn)難以分割且只有一個使用者情形的，可統(tǒng)一按綜合用地、最高不超過50年設定出讓年限；屬于不同用途不動產(chǎn)可以分割且最終使用者為不同單位或個人情形的，一般應按宗地所含的具體土地用途分別確定出讓年限，并明確不同用途相應的土地面積。
產(chǎn)權復雜是城市更新中的一大難題�！墩髑笠庖姼濉诽岢觯魇�、縣(市、區(qū))人民政府根據(jù)實際情況出臺本地化解歷史遺留問題的政策文件，針對用地手續(xù)不完善、欠繳土地出讓價款和相關稅費、未通過建設工程規(guī)劃核實、開發(fā)建設主體滅失或不再具備相應資格、無法提供竣工材料、已銷售房屋的建設用地使用權被抵押或查封、房屋土地信息不一致、項目跨宗地建設等不動產(chǎn)歷史遺留問題，明確不動產(chǎn)確權登記路徑。對城市更新形成的不動產(chǎn)，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設權后，辦理不動產(chǎn)登記。
《征求意見稿》提出，各地應當建立適應城市更新中既有建筑改造利用規(guī)劃、建設、消防的審批管理規(guī)則。鼓勵各地因地制宜，積極探索“城市微鑒定”“社區(qū)鑒定師”等城市更新服務制度。
城市更新錢從哪里來？《征求意見稿》提出，拓寬資金來源渠道，在不新增地方政府隱性債務、依法合規(guī)、風險可控的前提下，鼓勵政策性銀行和商業(yè)銀行為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項目或資產(chǎn)，通過REITs、社會投資人+EPC等多渠道籌集資金，優(yōu)先通過市場化方式運作。對符合條件的保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設項目，支持納入地方政府專項債券申報范圍。此外，優(yōu)化省級專項資金支持方式，更多采取免申即享的方式，對城市更新重點領域和重點地區(qū)符合條件的項目提供貸款貼息，撬動更多金融和社會資本參與城市更新，鼓勵有條件地區(qū)整合資源實行省市(縣)聯(lián)動。
《征求意見稿》鼓勵多元主體參與城市更新。依據(jù)規(guī)劃管控要求，結合不同產(chǎn)權主體意愿，分別或者組合運用政府征收收儲、產(chǎn)權主體間權屬轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營入股、自主改造等多種形式開展城市更新活動。支持各地成立符合地方特點和更新需求的專業(yè)化更新實施主體，并通過信息公開、模式創(chuàng)新等途徑廣泛吸引社會資本參與，形成聯(lián)動策劃、規(guī)劃、設計、建設、運營一體化更新解決方案，推動開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)楦碌貐^(qū)的長期運營商。
江蘇將建立省級試點項目分類評價辦法，對實施水平較高、綜合效益明顯的項目及時總結經(jīng)驗，納入省實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單在全省推廣。(記者 白雪)