“存量房小區(qū)”何以煥發(fā)“第二春”？

　　“存量房小區(qū)”何以煥發(fā)“第二春”？

　　——小區(qū)自主更新系列調(diào)研之一

　　編者按：不是“老破小”，城市舊改難以覆蓋，南京以濱江·奧城觀瀾苑、興元嘉園為代表的一批“存量房小區(qū)”在業(yè)委會(huì)組織下成功自主更新，煥發(fā)小區(qū)“第二春”，實(shí)現(xiàn)居民安居宜居、房產(chǎn)保值增值。

　　像觀瀾苑這樣的“00后”“05后”小區(qū)，在南京存量房中占有相當(dāng)比重。這些小區(qū)經(jīng)過(guò)一二十年使用，設(shè)施設(shè)備有所老化，環(huán)境面貌也已落后。如何幫助它們擺脫“中年危機(jī)”煥發(fā)“第二春”？這些房屋的“終身養(yǎng)老”問(wèn)題該怎么解決？小區(qū)自主更新有哪些可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)？還有哪些有待破解的現(xiàn)實(shí)難題？記者帶著這些問(wèn)題進(jìn)行了專題調(diào)研。

　　主干道煥新為黑色瀝青路、紅色健身步道，小區(qū)中央整出2000平方米林下草坪，地庫(kù)水磨石堅(jiān)硬光亮，智能監(jiān)控室日夜守護(hù)小區(qū)每個(gè)角落……在南京市建鄴區(qū)，2008年交付的濱江·奧城觀瀾苑(下稱“觀瀾苑”)，不久前完成了自主更新，讓周邊小區(qū)居民羨慕不已。

　　自主更新后，居民獲得感滿滿

　　觀瀾苑位于江蘇大劇院北側(cè)，是南京河西新城奧體板塊最早落戶的小區(qū)之一。改造前，觀瀾苑人行道路面多處塌陷，中央水景干涸荒廢，地下車庫(kù)燈光昏暗、車輛常年積灰。加上消防系統(tǒng)癱瘓、墻面滲漏等問(wèn)題，居民生活備受困擾，小區(qū)幾乎成了奧體板塊“塌陷地”。

　　在更換多個(gè)物管企業(yè)仍無(wú)改觀后，觀瀾苑居民們果敢走上自主更新之路。2021年，觀瀾苑業(yè)委會(huì)與萬(wàn)科物業(yè)達(dá)成3年公共收益分配方案，同時(shí)積極申請(qǐng)物業(yè)維修基金、政府專項(xiàng)基金，并動(dòng)員業(yè)主自籌。從2022年到2024年，小區(qū)先后完成了車庫(kù)、道路系統(tǒng)、中心廣場(chǎng)、消防系統(tǒng)、電梯維修、河道景觀等10余個(gè)改造項(xiàng)目。

　　走進(jìn)更新后的觀瀾苑，不僅機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、小區(qū)道路、管道消防等功能性設(shè)施“鳥(niǎo)槍換炮”，廣場(chǎng)、綠化、小品也讓人眼前一亮。小區(qū)對(duì)廢棄設(shè)施、水景和道路空間拆除整合，形成開(kāi)闊的綠地廣場(chǎng)，瀕臨奧體北河一側(cè)還建成濱水空間。除此之外，小區(qū)大門口配備了人臉識(shí)別設(shè)備，小區(qū)道路清掃用上了機(jī)器，洗地機(jī)在地庫(kù)內(nèi)往來(lái)穿梭，物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)了智能化、機(jī)械化。

　　在周邊房?jī)r(jià)紛紛跌降之時(shí)，觀瀾苑房?jī)r(jià)不降反增，二手房交易活躍，車位平均價(jià)格漲了五六萬(wàn)元。如今，小區(qū)居民獲得感滿滿，業(yè)主群也隨之更名為“大美觀瀾苑”。

　　在南京，小區(qū)自主更新并非孤例。同樣建成于2008年的建鄴區(qū)興元嘉園小區(qū)，其業(yè)委會(huì)從2015年起就多渠道籌集資金，對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行改造，先后將爛泥塘改為小廣場(chǎng)、補(bǔ)種綠植翻新草坪、增加健身游樂(lè)設(shè)施，小區(qū)面貌煥然一新。然而，2019年小區(qū)業(yè)委會(huì)任期到期后未進(jìn)行新一屆選舉，導(dǎo)致居民呼聲最大的地下車庫(kù)修繕工程擱置了4年。今年10月，新一屆業(yè)委會(huì)選舉成功，著手重啟地庫(kù)改造。

　　南京大學(xué)仙林校區(qū)對(duì)面的南大和園小區(qū)，在走過(guò)重新成立業(yè)委會(huì)、聘請(qǐng)新物業(yè)、成功討回公共收益的艱難維權(quán)路后，也著手對(duì)小區(qū)更新改造。該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任說(shuō)，南大和園是次新小區(qū)，建成時(shí)間不算長(zhǎng)，但消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備需要維護(hù)更新，小區(qū)內(nèi)樹(shù)木的樹(shù)冠太過(guò)茂密影響部分房屋采光。為此，小區(qū)業(yè)委會(huì)今年召開(kāi)了兩次業(yè)主大會(huì)，通過(guò)了150萬(wàn)元的監(jiān)控安裝和45萬(wàn)元的大樹(shù)修剪預(yù)算，目前正在公開(kāi)招標(biāo)。

　　未出新改造，中高檔小區(qū)也“不忍細(xì)看”

　　由于早期商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，有的小區(qū)在多年使用后會(huì)出現(xiàn)地庫(kù)起毛、房頂滲水、水景衰敗、綠化殘損等共性問(wèn)題。一些未成立業(yè)委會(huì)或業(yè)委會(huì)履職不積極的小區(qū)未能像觀瀾苑、興元嘉園這樣開(kāi)展自主更新，環(huán)境面貌漸露頹勢(shì)，居民生活多有不便。

　　在南京奧體東板塊，從奧體大街到向陽(yáng)河，一路河街傍行、行道樹(shù)高大茂密，兩側(cè)分布的中海·塞納麗舍、萬(wàn)科·光明城市、銀城西堤國(guó)際、萬(wàn)達(dá)華府，是早先落戶河西的一批小區(qū)，被合稱為奧東板塊“四大天王”，周邊教育、醫(yī)療配套齊全，是中高檔小區(qū)代表。然而，在光鮮亮麗的城市外表和濃密大樹(shù)的掩映下，這些小區(qū)也有“不忍細(xì)看”的一面。

　　走進(jìn)中�！と�納麗舍，入口處大理石連廊和法式觀景亭很是氣派，可因疏于維護(hù)，水景設(shè)施已停止噴水，水池底長(zhǎng)滿青苔，周邊雜草叢生。抬頭望去，許多樓棟難抵歲月侵蝕，外立面斑駁，頂部漫漶，一些瓷磚外墻上有修補(bǔ)痕跡。小區(qū)里，部分路面出現(xiàn)開(kāi)裂；有些棧道已有木板破損，周邊設(shè)有臨時(shí)圍欄；地下車庫(kù)破損嚴(yán)重，主車道接近入口處坑洼不平。

　　“剛住進(jìn)來(lái)時(shí)小區(qū)賞心悅目，滿眼大片翠綠的草坪，十幾年下來(lái)，如今成了低矮的‘韭菜草’�！崩钗�(化名)是2007年第一批住進(jìn)中�！と�納麗舍的業(yè)主，他介紹，小區(qū)原本規(guī)劃得很好，就是缺了更新改造，許多設(shè)施設(shè)備需要維修，環(huán)境面貌落伍了，“車放地庫(kù)不開(kāi)的話，幾天就是一層灰�！�

　　萬(wàn)科·光明城市與中�！と�納麗舍一街之隔，最近正在門口步道鋪設(shè)水洗石。該小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理周德貴告訴記者，去年樓棟單元門前還出現(xiàn)了沉降，后來(lái)進(jìn)行了維修更新。緊挨河西CBD的銀城西堤國(guó)際，也出現(xiàn)了房屋滲漏水、路面沉降開(kāi)裂、地庫(kù)破損起毛等問(wèn)題�！耙恍┤诵械郎厦姘�磚坑洼不平，都不敢用高壓水槍沖，擔(dān)心沖翻磚頭。”銀城物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人葉成才說(shuō)。

　　建鄴區(qū)沙洲街道物業(yè)辦主任陸鈞介紹，南京河西為河漫灘地區(qū)，地面沉降常導(dǎo)致路面開(kāi)裂、管網(wǎng)破損。此外，這些次新小區(qū)都有15年以上房齡，管線設(shè)備到了更新大修期，許多單元電梯故障頻頻，監(jiān)控設(shè)備還是模擬信號(hào)……凡此種種，不但讓小區(qū)品質(zhì)下降，居民生活也有諸多不便，小修小補(bǔ)已難奏效，迫切需要全面更新。

　　沒(méi)有業(yè)委會(huì)，業(yè)主眾籌改造小區(qū)

　　面對(duì)年久失修的小區(qū)，南京一些小區(qū)業(yè)主自發(fā)募款，有關(guān)部門和物管企業(yè)聯(lián)手啟用維修基金，對(duì)“存量房小區(qū)”進(jìn)行修繕。

　　位于南京東郊的江寧錦繡花園建于2000年，小區(qū)內(nèi)竹濤園屬于別墅區(qū)，公共道路卻已破敗不堪。今年，業(yè)主眾籌63萬(wàn)元對(duì)道路進(jìn)行“暴改”�！斑@條路原是水泥路面，用了24年，風(fēng)化嚴(yán)重，石子都露出來(lái)了。小車開(kāi)上去‘扭秧歌’，電動(dòng)車騎上去要‘顛散架’。”業(yè)主王政臣說(shuō)，由于小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，無(wú)法使用公共收益維修。今年春節(jié)過(guò)后，以他為首的11位業(yè)主不再等待，成立了工作小組籌備翻新。他們挨家挨戶籌款，一米一米測(cè)量道路，并向多家施工單位詢價(jià)比價(jià)。一群人忙活了大半年，終于把這條路修好了。

　　竹濤園只是錦繡花園5個(gè)別墅園區(qū)之一，其他4個(gè)別墅園以及范圍更大的多層樓棟片區(qū)尚未對(duì)環(huán)境面貌更新改造。“我們小區(qū)有3000多戶，規(guī)模龐大，公共車位就有1000多個(gè)。停車包月費(fèi)用是80元，小區(qū)單這項(xiàng)收益每年就有100多萬(wàn)元�！蓖跽�臣說(shuō)，根據(jù)合同，小區(qū)每年70%公共收益應(yīng)歸業(yè)主，可由于業(yè)委會(huì)缺位，過(guò)去20多年里這筆錢的去向成了糊涂賬，也就談不上用公共收益更新小區(qū)了。

　　銀城西堤國(guó)際小區(qū)業(yè)委會(huì)任期去年到期后，沒(méi)有進(jìn)行新一輪改選，致使自主更新難以開(kāi)展�！拌b于業(yè)主對(duì)地庫(kù)意見(jiàn)大，全部維修費(fèi)用高，我們準(zhǔn)備先修三區(qū)地庫(kù)�！比~成才說(shuō)，三區(qū)地庫(kù)維修費(fèi)用概算50萬(wàn)元，銀城物業(yè)正準(zhǔn)備組織三區(qū)700多戶業(yè)主開(kāi)會(huì)討論，“這筆錢是從小區(qū)公共收益支取，還是業(yè)主自籌部分，目前還沒(méi)有落定。”

　　位于莫愁湖東岸的新城·逸境小區(qū)正對(duì)小區(qū)消防系統(tǒng)全面更換。“我們小區(qū)有5棟331戶，2005年交付�！睒I(yè)主周海說(shuō)，今年消防部門開(kāi)展專項(xiàng)安全檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)消防系統(tǒng)已癱瘓。在街道推動(dòng)下，街道、消防和業(yè)主代表三方組成了管委會(huì)，7名成員中有5名是業(yè)主代表，每人負(fù)責(zé)一棟樓，分頭跑樓后形成業(yè)主共同決議，小區(qū)最終啟動(dòng)108萬(wàn)元專項(xiàng)維修資金對(duì)消防系統(tǒng)施工改造。

　　“沒(méi)有一個(gè)自治組織來(lái)牽頭，小區(qū)就是一盤(pán)散沙�！敝芎Ｕf(shuō)，小區(qū)建成快20年了，地面滲水、電梯故障等問(wèn)題集中出現(xiàn)，“電梯已近使用年限，有兩部出現(xiàn)了故障，目前更換了變頻器先用著；這兩天5棟下水管又壞了。小區(qū)規(guī)模不大，公共收益有限，如何開(kāi)源節(jié)流把維修基金用在刀刃上，是全體業(yè)主面臨的共同問(wèn)題。”

　　記者 顧巍鐘 劉霞 徐春暉